Immobiliare 2017: le previsioni, i rendimenti, le località più redditizie

Acquistare immobili di pregio assicura rendimenti pressoché garantiti. Ma per poter portare a casa un 3-5%, è necessario orientarsi su città ricercate, per turismo o per lavoro, e puntare su immobili ristrutturati, di classe energetica elevata e con finiture di lusso. Il mattone può ancora essere considerato un buon investimento, soprattutto se raffrontato ad altri strumenti finanziari. Le transazioni d’acquisto sono in aumento e il mercato, lentamente, sta ripartendo. Ma cosa accadrà nel 2017? Paola Ricciardi, Managing Director e Presidente di REAG Duff & Phelps, la società di consulenza internazionale specializzata nel real estate, spiega a Of-Osservatorio finanziario come guadagnare da questo tipo di investimento. E fa il punto della situazione sulle previsioni per il prossimo anno. Perché l’attuale contesto politico ed economico internazionale potrebbe avere influenze considerevoli anche su uno dei settori messi più a dura prova dalla crisi economica.

Of: Il 2016 è stato il primo anno in cui l’immobiliare italiano è tornato a crescere…
Ricciardi: E’ vero. Il 2016 si chiuderà con compravendite residenziali in aumento del 5-6%, segno di una solida fiducia nel comparto anche e soprattutto da parte dei piccoli risparmiatori. In termini di compravendite residenziali anche il 2015 era stato un anno di crescita.

Of: Cosa accadrà nel corso dei prossimi mesi?
Ricciardi: Negli ultimi 2 anni abbiamo assistito ad un riavvio delle transazioni abitative per le quali si stima un incremento anche nel 2017. Ma non si raggiungeranno ancora i livelli pre-crisi: le compravendite dovrebbero stabilizzarsi sulle 500-550.000 annue entro il 2018. Ben lontane quindi dalle 869.000 del 2006.

Of: E per quanto riguarda i prezzi? Torneranno a crescere?
Ricciardi: Ancora non si hanno indicazioni di una ripresa generalizzata dei valori. Una inversione di tendenza relativa ai prezzi non si attende prima di 12/24 mesi.

Of: A livello generale, invece, come cambierà il mattone nel 2017?
Ricciardi: Il nostro outlook sull’immobiliare nazionale ed internazionale continua a basarsi sui fondamentali del mercato. Per ora appaiono in ripresa, anche se sono sostenuti da una crescita economica flebile e discontinua. Soprattutto perché i grandi cambiamenti che nel 2016 hanno modificato lo scenario internazionale hanno aumentato incertezza e instabilità.

Of: Quali cambiamenti hanno avuto influenze sull’andamento del mattone?
Ricciardi: Brexit, ondata migratoria, rischio terrorismo, elezione di Donald Trump a Presidente degli Stati Uniti ed elezioni politiche in molti paesi europei e, da ultimo, l’esito del referendum costituzionale in Italia. La situazione geopolitica ed economica pesa sulla ripresa del mercato immobiliare e sul trend dei prossimi mesi. E di conseguenza, il quadro globale si mantiene incerto.

Of: Questa situazione potrebbe incidere quindi anche sugli investimenti stranieri nell’immobiliare italiano?
Ricciardi: In un certo senso. Per quanto riguarda il real estate italiano, il 2016 si chiuderà con investimenti superiori di oltre il 10% al volume registrato nel 2015, con la conferma dell’interesse per il nostro mercato da parte degli investitori stranieri, ma anche con il ritorno di quelli nazionali. Gli investitori stranieri si confermano come i principali player del mercato ricercando oltre a immobili core, limitati in termini numerici, anche immobili value added e opportunistici e portafogli di NPL (“non performing loans”, ndr).

Of: Cosa potrebbe accadere?
Ricciardi: Come dimostrato dai mercati borsistici, l’esito del referendum era stato ampiamento previsto. Molto dipenderà quindi da come si chiuderà la crisi di governo e dalla durata del periodo di incertezza. Il nostro Paese ha bisogno di stabilità politica e di riforme. Non di ulteriore incertezza in aggiunta a quella già presente. È innegabile il fatto che governi fragili o di breve durata non permettono di portare a compimento riforme strutturali.

Of: In che modo la fragilità del nostro sistema politico influenzerà gli investimenti immobiliari?
Ricciardi: La competizione a livello globale è molto elevata. Se non vogliamo restare esclusi, dobbiamo essere concorrenziali sia a livello di prodotto che di normativa.

Of: E ora non siamo concorrenziali?
Ricciardi: Diciamo che dobbiamo ancora adattare il nostro prodotto con quello ricercato dagli investitori in termini di trasparenza, completezza e accuratezza delle informazioni. Garantendo anche tempi definiti. Oggi, invece, la mancanza di prodotto di qualità o di valore limitato (inferiore ai 100 milioni di euro) può essere colmata grazie ad investitori che operano con ottiche di medio-lungo periodo. In un contesto globale, gli investitori si muovono e operano in più Paesi e questo vale anche per gli italiani.

Of: Quindi gli investitori italiani si orienteranno all’estero?
Ricciardi: In questo caso bisogna fare una distinzione. Per quanto riguarda gli investitori istituzionali ci possiamo aspettare che nel breve periodo le SGR italiane opereranno sempre di più a livello europeo.

Of: Mentre, invece, cosa faranno gli investitori privati?
Ricciardi: Credo città come New York, Miami, Londra e Parigi, pur avendo minore appeal, rimarranno sempre in cima ai desiderata dei nostri connazionali che si rivolgono al mercato estero. Ma è sempre meglio affidarsi a consulenti esperti del mercato locale, in grado di valutare i rischi di cambio o l’impatto della tassazione e le caratteristiche del mercato locale.

Of: Supponendo di voler investire nel mattone, alla luce della situazione attuale, in quali città si potranno concludere gli affari migliori?
Ricciardi: La tipologia di investimento dipende dall’equity disponibile. Per un investitore privato con una buona disponibilità consigliamo di investire in un immobile commerciale nelle high street di una grande città: Parigi, Londra ma anche il Quadrilatero della Moda di Milano o le vie commerciali di Roma.

Of: E quanto potrebbe essere la rendita di un investimento di questo tipo?
Ricciardi: In generale immobili di pregio in location esclusive assicurano rendimenti contenuti (nell’ordine del 3-5%) ma pressoché garantiti in quanto il rischio di sfitto è pressoché inesistente.

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