Gabetti: “Arrivano gli investitori stranieri. Ecco come cambia il mattone nel 2017”

L’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea potrebbe avere effetti positivi sul mercato immobiliare del nostro Paese. A dirlo è Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti, che ipotizza, per il prossimo anno, uno spostamento dell’interesse da parte degli investitori internazionali che potrebbero considerare di orientare i loro investimenti anche verso l’Italia. Ma perché ciò si traduca in un effettivo beneficio per il mattone nazionale è necessario adeguare il prodotto alle richieste di chi nell’immobiliare ci crede e ci investe. In che modo? Ecco come cambierà il mattone nei prossimi mesi. Quanto renderà l’investimento. E quali condizioni bisognerà rispettare per ottenere i profitti maggiori.

Of: L’immobiliare è in crescita. Si può ben sperare per il prossimo anno quindi?
Speretta: Sì, è vero è le transazioni sono in aumento. Ma prima di sbilanciarsi sul prossimo anno bisogna ricordare che l’attuale situazione di incertezza politica, in Italia e nel resto d’Europa, a seguito dei risultati delle consultazioni che hanno portato all’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea e alla vittoria del “No” nel referendum italiano, non ha ancora manifestato il suo impatto al 100%.

Of: Cioè in che modo la politica influenza il mattone?
Speretta: Più che altro la situazione politica attuale influenza l’investimento nel mercato immobiliare. Qualora la situazione dovesse permanere instabile, infatti, gli investitori potrebbero decidere di spostare i loro investimenti. Ecco perché ritengo che sia la Brexit l’evento da tenere maggiormente in considerazione.

Of: Perché l’uscita del Regno Unito dall’UE potrebbe modificare le sorti dell’immobiliare?
Speretta: Credo che gli effetti si vedranno più nel lungo periodo. Gli investitori infatti potrebbero decidere di spostare in parte i loro capitali dal Regno Unito, e portare il loro interesse in altre nazioni. Ecco perché ritengo che anche l’Italia potrebbe beneficiare da questa situazione.

Of: Secondo lei gli investitori stranieri potrebbero quindi abbandonare il Regno Unito e portare i loro capitali in Italia?
Speretta: Non solo in Italia ovviamente, ma anche noi potremmo beneficiare di questo trend, in particolare per quanto riguarda i mercati prime di Milano e Roma. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare.

Of: Cioè quali condizioni?
Speretta: Innanzitutto per attrarre i capitali stranieri dobbiamo produrre una maggiore stabilità politica ed economica. Che attualmente manca. Inoltre, in secondo luogo, dobbiamo adeguarci alle esigenze di chi acquista a scopo di investimento. E quindi necessariamente adeguare anche il nostro prodotto.

Of: In che senso dobbiamo adeguare il nostro prodotto?
Speretta: Nel senso che attualmente abbiamo scarsità di offerta di qualità: pensiamo per esempio che in Italia, il numero totale di edifici residenziali costruiti prima del 1970 è pari al 57% dello stock edilizio. Questo ci dà la misura del fatto che sia fondamentale renderlo più efficiente.

Of: Cosa cercano gli investitori?
Speretta: Immobili di qualità, di pregio e con determinate caratteristiche architettoniche. Devono essere in classe energetica elevate, posizionati in località centrali e interessanti, meglio se in posizioni centrali per le principali attrazioni turistiche. In particolare nell’ambito uffici segnaliamo inoltre il grado dell’immobile in termini di dotazioni, di efficienza e flessibilità degli spazi, di risparmio sui costi di gestione (legato alla classe energetica) e la necessaria vicinanza ai mezzi di trasporto.
Per questo ritengo che sia necessario lavorare per migliorare l’esistente, investendo per esempio sulla riqualificazione energetica e sulla ristrutturazione edilizia.

Of: Più che sulle nuove costruzioni, quindi, il mattone del futuro sarà caratterizzato dalle ristrutturazioni?
Speretta: Esatto. In un certo senso è già così e credo che quello delle riqualificazioni sia un trend destinato a continuare. Nono solo riferendoci alla riqualificazione di intere aree e interi immobili, ma avranno importanza sempre maggiore anche i piccoli interventi privati di ristrutturazione.

Of: Questo nuovo trend come trasformerà il residenziale italiano?
Speretta: In realtà è un mercato che già è trasformato. Dal 2007 la situazione è cambiata radicalmente. Gli anni del boom edilizio sono un lontano ricordo. Eppure, nonostante questo, nel 2016 il residenziale è un settore che è cresciuto di molto. L’anno si sta chiudendo con un +15, +20% di compravendite. E nel 2017 potremmo avvicinarci ulteriormente, se saranno confermati questi ritmi di crescita, alla soglia delle 600 mila compravendite, che rappresenta la media raggiunta negli anni 2009-2011.

Of: In questo contesto, cosa accadrà ai prezzi delle case?
Speretta: Con la crisi hanno perso circa il 20%. E non prevedo risalite repentine a breve. Possiamo definire il 2016 come l’inizio di un nuovo ciclo. Ecco perché per i prossimi due o tre anni non ci sarà una crescita significativa.

Of: Poi, di quanto torneranno a crescere?
Speretta: Difficile dirlo, ma sicuramente per un po’ saremo lontani dalle quotazioni di 9 anni fa. La fase attuale è quella della stabilizzazione.

Of: Supponendo quindi di voler investire, dove sarà meglio orientarsi nel 2017?
Speretta: Se si resta in Italia meglio puntare su città importanti e in prime location, nelle vicinanze di attrazioni turistiche significative. Le città che potrebbero offrire le performance migliori potrebbero essere, sull’onda di quanto si è già visto quest’anno, Milano, Bologna, Torino e Firenze e Genova.

Of: E Roma?
Speretta: Roma è un caso un po’ particolare: nonostante sia una città con una forte valenza culturale, tuttavia permangono un po’ di difficoltà legate per lo più a problematiche urbane, al traffico, alla difficoltà a raggiungere certe zone. Questo potrebbe avere impattato sulle performance di crescita, che quest’anno sono state un po’ al di sotto della media delle altre grandi città.

Of: Quanto rende un investimento in una di queste città?
Speretta: Sul 3-4% lordo per il residenziale. Ma a patto che si tratti di immobili riqualificati da poco con un ottimo risparmio energetico e finiture signorili o di pregio. Nell’ambito degli uffici, nel Cbd (Central Business District) di Milano siamo intorno al 5,5% lordo, mentre a Roma siamo a 5,7%.

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