Casa dolce casa. Ma cosa cambia con i nuovi mutui

Il valore reale di un immobile, non solo al momento dell’acquisto ma soprattutto negli anni a venire è il fattore cruciale da tener presente per chi chiede un mutuo (in particolare per i giovani e i lavoratori a tempo determinato). Lo stabilisce il Decreto legislativo 72/2016, entrato in vigore nella sua interezza dall’inizio dell’anno. Ecco cosa è cambiato e perché è meno importante l’alternativa tra tasso fisso e variabile Quanto vale davvero il mio immobile? È questa la domanda davvero importante oggi, quando si affronta il tema “crediti immobiliari”. Dal luglio 2016, con il Decreto legislativo 72/2016, infatti, per i mutui non solo in Italia, ma in Europa, è cambiato quasi tutto (leggi qui).

E dall’inizio di quest’anno ancora di più. Da quando, cioè, è entrata in vigore anche quella parte della legge, stralciata inizialmente, che regola l’eventuale inadempimento del mutuatario (120-quinquiesdecies). Dopo 18 rate non pagate la casa va all’asta. E la questione è: a quella data quanto vale davvero? Infatti, se il suo valore è cresciuto e si riesce a venderla, la parte aggiuntiva va al mutuatario. In caso, contrario, invece, a rimetterci sarà il creditore, la banca, perché l’incaglio e la messa all’asta estinguono il debito. Non è quindi un caso che oggi le banche siano estremamente prudenti quando devono concedere un mutuo. E che capiti soprattutto a giovani e con contratto a tempo indeterminato (e in particolare se single), di sentirsi dire di no. La valutazione del reale valore della casa, non il suo prezzo, infatti, sta anche alla base della concessione o meno del finanziamento e soprattutto del Taeg applicato, cioè quell’indice che considera oltre ai tassi, Euribor per i variabili e IRS per i fissi, lo spread applicato e tutte le spese. Fare un discorso solo sui tassi, oggi, ha quindi un significato meno decisivo ai fini della reale comprensione del mercato e per confrontare le offerte.

Chi valuta la tua casa?
La valutazione della casa, secondo il decreto (Art. 120-duodecies ) deve essere affidata a “soggetti terzi” secondo “standard affidabili”. E qui sorge il primo problema: oggi è estremamente difficile capire quali siano questi standard, perché la realtà cambia rapidamente, anche per fattori ambientali e sociali, come ad esempio l’influenza che può avere l’insediamento di cittadini stranieri. Le “persone competenti” richieste dalla legge dovrebbero quindi avere a disposizione moltissime informazioni, non solo quelle fornite da ISTAT e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ma anche e soprattutto dati sensibili su come stia cambiando realmente un territorio nel periodo medio-lungo previsto dal finanziamento: oggi la durata media di un ammortamento si è allungata dai 15 ai 20 anni.

Conoscere il reale valore di un immobile fra due decadi, ad esempio, è un fattore importante anche e soprattutto per affrontare il tema della perdita della proprietà a causa del mancato pagamento delle rate. Il punto 4.d dell’ articolo 120 - quinquiesdecies del decreto recita, infatti: «il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui al terzo comma dell'articolo 696 del codice di procedura civile, con una perizia successiva all’inadempimento.» A fronte di un prestito garantito da ipoteca, non onorato, il creditore - la banca - inizia l’esecuzione forzata che porta alla vendita del cespite oggetto della garanzia (senza attendere una sentenza del giudice come finora). Se la vendita raggiunge un valore congruo e in tempi rapidi gli istituti di credito possono rimettere sul mercato queste risorse.

Al momento è ancora difficile capire in che modo tutte le novità introdotte dal Decreto legge 72/2016 influenzeranno il mercato e soprattutto se le richieste stringenti sia sugli standard di valutazione sia sulle figure professionali che dovranno eseguire le ricognizioni e dare un parere contribuiranno o meno a far salire il prezzo del prestito (e quindi il Taeg). Non è un caso che le banche oggi preferiscano concedere importi molto inferiori a quanto richiesto dal prezzo di un immobile, diminuendo il cosiddetto LTV, Loan to Value passato dall’80% medio degli anni d’oro al 50% e 60% e che quindi oggi per acquistare una casa sia indispensabile mettere sul tavolo un risparmio consistente.

Come cambiano le Aste giudiziarie
Anche per le Aste giudiziarie dal luglio 2016 sono cambiate molte cose (decreto n.83 del 27 giugno 2016). A partire da quella data e in alcuni casi anche per procedure dichiarate precedentemente, la novità riguarda la possibilità di offrire un prezzo inferiore - fino a un quarto - al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita: l’offerta è dichiarata inefficace solo se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza. Per fortuna i dati aggiornati sulle Aste immobiliari a febbraio 2017 fanno registrare una diminuzione di case pignorate: l’ultimo rapporto semestrale del Centro Studi Sogeea indica un calo medio del 6,7% rispetto a sei mesi fa, con una concentrazione maggiore, a sorpresa, nel Nord Italia - principalmente nel Nord-Est, - che raccoglie più della metà degli immobili residenziali finiti all’asta. Il 66% delle case in vendita ha un prezzo inferiore ai 100mila euro, percentuale che sale addirittura all’88% se si prendono in esame anche gli immobili appartenenti alla fascia tra i 100mila e i 200mila euro. ©OF-Osservatorio Finanziario - riproduzione riservata